物业代管“无主房”成被告 开发商主张拥有产权被驳回

    大厦已建成销售十几年，可还有毛坯房长期空置，也未登记产权人。物业代管出租，收取拖欠的物业费，结果却成了被告。近日，思明区法院一审宣判了此案。
　　案由　　物业出租“无主房”
　　2008年8月份，鸿山大厦的开发商与一家物业公司签订协议，其中约定，将鸿山大厦的物业服务项目于次月起移交给这家物业公司。
　　2011年4月份，物业公司与一家酒店签订《代理房屋租赁协议》，协议称，鸿山大厦二楼224单元、237单元自大厦建成交付使用之日起长期空置，且产权人没有留下任何联系方式，房产暂由物业代为出租管理。
　　协议还约定，物业将这共100多平方米的两单元房子（毛坯状态）出租给酒店，租期6年，租赁期间如产权人亲临处置该房产，物业须退还未到期的租金、押金，租赁协议自动终止。
　　激辩　　开发商是否产权人
　　就在2011年8月份，开发商主张拥有产权，将酒店告上法庭，并将物业公司追加为被告。
　　开发商诉称，鸿山大厦是他开发的，二层商场的224、237、240单元未完成销售，产权仍归他所有。但酒店未经他同意，擅自将三单元改造为酒店使用。因此请求法院判令酒店归还房产，恢复原状，并支付相应的使用费。
　　对此，酒店辩称，开发商提供的证据无法证明他是讼争房屋的所有权人，其中的240单元还是案外人陈某所有。酒店还称，他已向物业缴交房租，是善意第三人合法占有讼争房产。
　　物业公司也辩称，开发商没有证据证明他是讼争房屋产权人。鸿山大厦是上世纪90年代建设并销售完毕，许多买主在国外，又恰逢东南亚经济危机，部分买主并未向房产机关登记。鉴于讼争房屋长期处于无主状态，并拖欠物业管理费，物业公司才将房屋出租并收取一定费用，属于代管的善良行为，利于物尽其用，应驳回开发商的起诉。
　　判决　　开发商一审败诉
　　法院经审理查明，早在1998年，开发商就向房管部门出具《保证书》，申办鸿山大厦库存单元待售商品房产权登记手续，并保证“鸿山大厦26层全层以及商场、车位、二层商场”等“从未办理任何销售及抵押手续”，但其中不包括讼争的224、237、240三个单元。而且在1996年时，240单元就已登记在陈某名下。
　　思明区法院认为，本案争议焦点在于两被告租赁讼争房屋的行为是否侵犯了原告的物权，故原告应证明其对讼争房屋享有物权。但是，开发商无法提供产权证证明其享有讼争房屋的所有权。相反，根据酒店及法院调查的证据，开发商提供给房管部门的保证书中未将讼争房屋列入未售房产，其中240单元还是陈某的财产，因此尚无证据证明开发商对讼争房屋享有所有权。
　　近日，思明区法院一审驳回开发商的全部诉讼请求。